Guadalajara, desde 2019Guadalajara, since 2019

Cada activo, con su comprador a la vista.Every asset, with its buyer in sight.

Compramos tierra, tierra industrial y edificios de renta en Guadalajara, los transformamos y los vendemos, junto a un grupo cercano de inversionistas que repiten con nosotros. Este es el recorrido de cada operación.We buy land, industrial land and rental buildings in Guadalajara, transform them and sell them, alongside a close group of investors who come back to invest with us. This is the journey of every deal.

Invertir con nosotrosInvest with us → Presentar un activoSubmit an asset →

EstadoStatus

InvirtiendoInvesting

Evaluando oportunidades en las tres estrategias.Reviewing opportunities across all three strategies.

CicloCycle

Comprar, transformar, venderBuy, transform, sell

Plazos definidos y capital que rota.Defined timelines and capital that turns over.

SalidaExit

Inmobiliaria propiaIn-house brokerage

Demanda y compradores desde el primer día.Demand and buyers from day one.

MercadoMarket

Zona metropolitana de GuadalajaraGuadalajara metropolitan area

Seis municipios, un solo mercado.Six municipalities, one market.

Muro de cantera rosada con puerta de madera y el nombre Tellurian grabado en la piedra, bajo una jacaranda

Cantera, cal y tzalam.Cantera stone, lime and tzalam wood.

2019DesdeSinceinvirtiendo en Guadalajarainvesting in Guadalajara
6MunicipiosMunicipalitiesun solo mercado metropolitanoone metropolitan market
3EstrategiasStrategiestierra, industrial y multifamiliarland, industrial and multifamily
1VehículoVehiclepor cada operaciónfor every deal

El modeloThe model

Compramos lo que el mercado no puede comprar todavía. Vendemos lo que ya busca.We buy what the market cannot buy yet. We sell what it is already looking for.

El capital regresaCapital comes back y se reinvierteand is reinvested 1COMPRARBUY2DESBLOQUEARUNLOCK3COMERCIALIZARMARKET4VENDERSELL
  1. 1

    Comprar con estructuraBuy with structure

    Fuera de mercado, con promesas condicionadas o pagos escalonados: el capital entra cuando el riesgo baja.Off-market, with conditional agreements or staged payments: capital goes in as risk comes down.

  2. 2

    Desbloquear el valorUnlock the value

    Uso de suelo, servicios, lotificación u operación: lo que convierte un activo en producto.Zoning, utilities, subdivision or operations: what turns an asset into a product.

  3. 3

    Comercializar en paraleloMarket in parallel

    Nuestra inmobiliaria coloca el producto mientras se ejecuta, no después.Our brokerage places the product while the work is under way, not after.

  4. 4

    Vender y reinvertirSell and reinvest

    Vendemos cuando el valor está creado. El capital regresa y vuelve a trabajar.We sell once the value is created. Capital comes back and goes to work again.

Por qué funcionaWhy it works

EntradaEntry

Originación propiaProprietary sourcing

Las operaciones llegan por propietarios, desarrolladores, notarios y nuestra propia inmobiliaria. Compramos antes de que el activo llegue al mercado.Deals come through owners, developers, notaries and our own brokerage. We buy before the asset reaches the market.

TransformaciónTransformation

Dominio normativoRegulatory command

Sabemos qué permite cada plan parcial, cuánto tarda cada trámite y quién lo resuelve. Ahí se crea la mayor parte del valor.We know what each local plan allows, how long each permit takes and who resolves it. That is where most of the value is created.

SalidaExit

Distribución propiaOwn distribution

Una inmobiliaria a nuestra disposición nos da precios de cierre, demanda real y compradores identificados desde el primer día.A brokerage at our disposal gives us closing prices, real demand and identified buyers from day one.

I · ComprarBuy

Compramos lo que el mercado aún no puede comprar.We buy what the market can't buy yet.

Fuera de mercado, a través de propietarios, desarrolladores, notarios y nuestra propia inmobiliaria. Compramos antes de que el activo llegue al mercado.Off-market, through owners, developers, notaries and our own brokerage. We buy before the asset reaches the market.

Con estructura: promesas condicionadas, pagos escalonados o aportación a fideicomiso, para que el capital entre cuando el riesgo baja.With structure: conditional agreements, staged payments or trust contributions, so capital goes in as risk comes down.

Tres tipos de activoThree asset types

Una misma disciplina.One discipline.

Habitacional y mixtaResidential and mixed use

TierraLand

Tierra con potencial que el mercado aún no puede capturar: sin derechos de desarrollo, sin servicios o subutilizada.Land with potential the market can't yet capture: without development rights, without services, or under-used.

PalancaLeverDerechos de desarrolloDevelopment rights

  1. Compra con condiciones o pagos escalonadosConditional or staged purchase
  2. Dictamen y uso de sueloZoning ruling and land use
  3. Factibilidades y proyecto de urbanizaciónUtility approvals and servicing plan
  4. Precomercialización con la inmobiliariaPre-marketing through the brokerage
  5. Venta en macrolotes, lotes o fideicomisoSale as large lots, plots or a developer trust

Tierra y lotes para naveLand and warehouse plots

Industrial

Tierra con vocación industrial cerca de corredores, convertida en producto listo para construir.Industrially suited land near corridors, turned into product ready to build on.

PalancaLeverInfraestructura y formatoInfrastructure and format

  1. Compra de tierra con acceso y energía cercanaLand with access and power nearby
  2. Uso de suelo industrial y accesos vialesIndustrial zoning and road access
  3. Agua, drenaje y media tensiónWater, drainage and medium voltage
  4. Lotes del tamaño que pide la demandaPlots sized to demand
  5. Venta a desarrolladores industriales y usuariosSale to industrial developers and end users

Edificios de rentaRental buildings

MultifamiliarMultifamily

Edificios bien ubicados que rinden por debajo de su potencial por falta de inversión o de operación.Well-located buildings earning below potential for lack of investment or operation.

PalancaLeverOperación y estabilizaciónOperations and stabilisation

  1. Compra por debajo del costo de reposiciónPurchase below replacement cost
  2. Obra por etapas, sin vaciar el edificioPhased works, without emptying the building
  3. Administración y rentas a mercadoManagement and market rents
  4. Ocupación estabilizadaStabilised occupancy
  5. Venta a inversionista patrimonial o por unidadSale to a private investor or unit by unit

Dónde compramosWhere we buy

Un mercado, conocido a fondo.One market, known in depth.

PeriféricoAv. VallartaSierra LaPrimaveraCarretera a El SaltoBarranca de HuentitánLópez MateosCarretera a ChapalaCarretera a ZapotlanejoZAPOPANGUADALAJARATONALÁTLAQUEPAQUETLAJOMULCOEL SALTONDACB

Esquemático, sin escala.Schematic, not to scale.

A

Tlajomulco y sur de TlaquepaqueTlajomulco and southern Tlaquepaque

Tierra para vivienda y edificios de renta sobre López Mateos Sur.Land for housing and rental buildings along López Mateos Sur.

B

Zapopan

Edificios de renta y densificación.Rental buildings and densification.

C

Guadalajara, zonas centrales y norteGuadalajara, central and northern areas

Densificación e integración de predios.Densification and site assembly.

D

El Salto, aeropuerto y carretera a ChapalaEl Salto, airport and Chapala highway

Industrial y logística.Industrial and logistics.

Qué buscamos hoyWhat we're looking for now

Criterios orientativos.Guidelines.

Tierra habitacional y mixtaResidential and mixed-use land

SuperficieSize
0.5 – 15 ha
ZonasAreas
Sur y zonas centralesSouth and central

Tierra industrialIndustrial land

SuperficieSize
2 – 30 ha
ZonasAreas
El Salto y carretera a ChapalaEl Salto and Chapala highway

Edificios de rentaRental buildings

TamañoSize
20 – 120 departamentos20 – 120 units
ZonasAreas
Colonias consolidadasEstablished neighbourhoods

Invertimos cuandoWe invest when

  • ✓La palanca de valor es concreta y está en nuestras manos.The value lever is concrete and in our hands.
  • ✓Hay al menos dos rutas de salida y sabemos quién compra.There are at least two exit routes and we know who buys.
  • ✓La operación funciona aunque el plazo se alargue.The deal works even if the timeline stretches.

Pasamos cuandoWe pass when

  • —El valor depende de algo que el plan urbano no contempla.Value depends on something the urban plan doesn't contemplate.
  • —La salida depende de que suba el mercado.The exit depends on the market rising.
  • —Todo depende de un solo trámite sin alternativa.Everything hinges on one approval with no fallback.

II · ResolverResolve

Resolvemos lo que detiene su valor.We resolve what holds its value back.

Saber qué sigue, quién lo resuelve y cuánto tarda es lo que permite comprar con precisión y salir a tiempo.Knowing what comes next, who resolves it and how long it takes is what lets us buy precisely and exit on time.

Patio con jacaranda en flor y muros de cantera
Patio con jacaranda, en primavera.Courtyard with jacaranda, in spring.

De tierra a producto en JaliscoFrom land to product in Jalisco

  1. 1

    Plan parcialLocal plan

    Uso, densidad y coeficientes de la zona.Use, density and ratios of the area.

    MunicipioMunicipality
  2. 2

    Dictamen de trazo, usos y destinosLand-use ruling

    Confirma lo que se puede hacer en el predio.Confirms what can be done on the site.

    MunicipioMunicipality
  3. 3

    FactibilidadesUtility approvals

    Agua y drenaje; energía.Water and drainage; power.

    SIAPA · CFE
  4. 4

    Proyecto de urbanizaciónServicing plan

    Lotes, vialidades y áreas de cesión.Plots, roads and dedicated land.

    MunicipioMunicipality
  5. 5

    Licencia de urbanizaciónServicing permit

    Autoriza las obras.Authorises the works.

    MunicipioMunicipality
  6. 6

    Obras y entrega-recepciónWorks and handover

    Infraestructura entregada al municipio.Infrastructure handed to the municipality.

    MunicipioMunicipality
  7. 7

    Subdivisión y escrituraciónSubdivision and title

    Lotes o condominio, inscritos en el Registro.Plots or condominium, recorded.

    Notario · RPPNotary · Registry

Ruta general; varía por municipio y tipo de proyecto.General route; varies by municipality and project type.

Lo que se puede construirWhat can be built

Dos coeficientes del plan parcial definen el potencial de un predio. Muévalos sobre un terreno de 1 000 m².Two ratios in the local plan set a site's potential. Move them on a 1,000 m² site.

COSCoeficiente de ocupación del sueloSite coverage ratioFracción del terreno que puede ocupar el desplante.Share of the site the footprint may cover.
CUSCoeficiente de utilización del sueloFloor-area ratioVeces que se puede construir la superficie del terreno.Times the site area may be built.
0.70
2.1

700 m²

desplante máximomax footprint

2 100 m²

construcción totaltotal floor area

3.0

niveles aproximadosapprox. storeys

Áreas de cesiónDedicated land

Superficie que se entrega al municipio al urbanizar.Land handed to the municipality when servicing.

Dominio plenoFull title

En tierra de origen ejidal, verificado ante el RAN.On ejido-origin land, verified with the RAN.

Integración de prediosSite assembly

Fusionar terrenos para un tamaño o frente con más valor.Merging sites for a more valuable size or frontage.

DensidadDensity

Viviendas por hectárea que permite el plan.Homes per hectare the plan allows.

Régimen de condominioCondominium regime

Permite vender por partes.Allows selling in parts.

Fideicomiso con desarrolladorDeveloper trust

La tierra se aporta a cambio de una parte de las ventas.Land contributed for a share of sales.

III · ComercializarMarket

La salida empieza el día que compramos.The exit starts the day we buy.

Contamos con una inmobiliaria propia, operada como unidad independiente. Nos da lectura de mercado antes de comprar y compradores antes de vender.We have our own brokerage, run as an independent unit. It gives us a read on the market before we buy, and buyers before we sell.

InversiónInvestment

Tellurian

  • Origina y compraSources and buys
  • Desbloquea el valorUnlocks value
  • Decide cuándo venderDecides when to sell
ActivosAssets
Datos y compradoresData and buyers

ComercializaciónBrokerage

Inmobiliaria propiaIn-house brokerage

  • Lee precios y demandaReads prices and demand
  • Precomercializa durante la ejecuciónPre-markets during execution
  • Coloca el productoPlaces the product

Inteligencia de mercadoMarket intelligence

Precios de cierre, velocidad de venta y demanda por producto y zona.Closing prices, sales velocity and demand by product and area.

Opcionalidad de compradoresBuyer optionality

Cada activo tiene más de un comprador posible desde el inicio.Every asset has more than one possible buyer from the start.

Timing

Precomercializar durante el trámite o la obra acorta el ciclo.Pre-marketing during approvals or works shortens the cycle.

Rutas de salida por activoExit routes by asset

Siempre más de una.Always more than one.

DesarrolladorDeveloperUsuario finalEnd userPatrimonialPrivate investorPor lote o unidadBy plot or unitFideicomisoTrust
TierraLand
Industrial
MultifamiliarMultifamily

IV · VenderSell

Lo vendemos a quien ya lo busca.We sell it to whoever is already looking for it.

DesarrolladoresDevelopers

Tierra con derechos, lista para proyectar.Land with rights, ready to design on.

Usuarios finalesEnd users

Lotes industriales listos para construir.Industrial plots ready to build.

PatrimonialesPrivate investors

Edificios estabilizados con ingreso probado.Stabilised buildings with proven income.

El capital regresa y vuelve a trabajar en la siguiente operación.Capital comes back and goes to work in the next deal.

El vehículoThe vehicle

Cada operación es su propia empresa.Each deal is its own company.

Un activo, un vehículo, una cuenta. El riesgo de una operación no toca a otra, y cada inversionista decide en qué participa.One asset, one vehicle, one account. One deal's risk never touches another, and each investor chooses what to join.

SociosPartners

InversionistasInvestors

Aportan capital y aprueban decisiones mayores.Contribute capital and approve major decisions.

Gestor y socioManager and partner

Tellurian

Origina, ejecuta y coinvierte en los mismos términos.Sources, executes and co-invests on the same terms.

CapitalCapital
Capital y gestiónCapital and management

Vehículo de propósito específicoSpecial purpose vehicle

Sociedad o fideicomiso de la operaciónThe deal's company or trust

Cuenta, contabilidad y contratos propios.Its own account, books and contracts.

PropietarioOwns

Un solo activoA single asset

Terreno, predio industrial o edificioLand, industrial site or building

Ciclo de una operaciónLife of a deal

  1. 1

    OriginaciónSourcing

    Visita, plan parcial y demanda.Visit, local plan and demand.

  2. 2

    AnálisisUnderwriting

    Modelo, escenario a la baja, salidas.Model, downside, exits.

  3. 3

    ComitéCommittee

    Memorándum y decisión.Memo and decision.

  4. 4

    Revisión y cierreDiligence and close

    Legal, técnica y fiscal.Legal, technical and tax.

  5. 5

    CapitalCapital

    Cada inversionista decide.Each investor decides.

  6. 6

    EjecuciónExecution

    Trámites u obra, con precomercialización.Approvals or works, with pre-marketing.

  7. 7

    SalidaExit

    Venta, distribución y cierre.Sale, distribution and wind-up.

Escenario a la bajaDownside case

Cada operación debe funcionar con plazos más largos.Every deal must work with longer timelines.

Compra con estructuraStructured entry

Condiciones, pagos escalonados o fideicomiso.Conditions, staged payments or trust.

CoinversiónCo-investment

Nuestro capital en cada operación, en los mismos términos.Our capital in every deal, on the same terms.

Comisiones transparentesTransparent fees

Las de la inmobiliaria, divulgadas y a tasas de mercado.Brokerage fees disclosed, at market rates.

Decisiones compartidasShared decisions

Venta, financiamiento y cambios al plan, con consentimiento.Sale, financing and plan changes need consent.

Reporte periódicoRegular reporting

Avance, presupuesto contra real y riesgos.Progress, budget against actual and risks.

Separación totalFull separation

Cuenta y contabilidad propias por vehículo.Own account and books per vehicle.

Revisión independienteIndependent review

Asesores externos revisan antes del cierre.External advisers review before closing.

Vestíbulo con muros de cantera, mobiliario de madera y vista a un patio

ContactoContact

Dos formas de trabajar con nosotros.Two ways to work with us.

Toda conversación es confidencial.Every conversation is confidential.

InversionistasInvestors

Invertir con nosotrosInvest with us

  1. Conversación inicial sobre su perfil y horizonte.An initial conversation about your profile and horizon.
  2. Alta como inversionista, con identificación y conocimiento del cliente.Onboarding, with know-your-client checks.
  3. Recibe cada operación con su memorándum y visita el activo.You receive each deal with its memo and can visit the asset.
  4. Decide si participa, operación por operación.You decide whether to join, deal by deal.

Para inversionistas calificados. Historial y términos bajo acuerdo de confidencialidad.For qualified investors. Track record and terms under a confidentiality agreement.

Propietarios, desarrolladores y asesoresOwners, developers and advisers

Presentar un activoSubmit an asset

  1. Envíenos ubicación, superficie y situación legal.Send us the location, size and legal status.
  2. Revisión inicial contra el plan parcial y la demanda.Initial review against the local plan and demand.
  3. Visita y conversación.Site visit and conversation.
  4. Si encaja, propuesta por escrito.If it fits, a written offer.

Respondemos a cada propuesta, encaje o no.We reply to every submission, whether it fits or not.

CorreoEmail

contacto@tellurian.mx

TeléfonoPhone

+52 33 3190 3320

OficinaOffice

Av. Manuel Acuña, Col. Monraz, Guadalajara