Inversión inmobiliaria privada · Guadalajara · Desde 2019Private real estate investment · Guadalajara · Since 2019

Cada activo, con su comprador a la vista.Every asset, with its buyer in sight.

Tellurian compra tierra, tierra industrial y edificios de renta en Guadalajara, los transforma y los vende. Cada operación empieza por la salida: sabemos quién compra, en qué formato y a qué precio antes de comprometer capital.Tellurian buys land, industrial land and rental buildings in Guadalajara, transforms them and sells them. Every deal starts with the exit: we know who buys, in what format and at what price before we commit capital.

Invertir con nosotrosInvest with us → Presentar un activoSubmit an asset →
Valle de AtemajacAtemajac Valley · curvas de nivel ilustrativasillustrative contour lines Cota de referencia 1 560 m s. n. m.Reference contour 1,560 m above sea level

EstadoStatus

InvirtiendoInvesting

Evaluando oportunidades en las tres estrategias.Reviewing opportunities across all three strategies.

CicloCycle

Comprar, transformar, venderBuy, transform, sell

Plazos definidos y capital que rota.Defined timelines and capital that turns.

SalidaExit

Inmobiliaria propiaIn-house brokerage

Demanda y compradores desde el primer día.Demand and buyers from day one.

MercadoMarket

Zona metropolitana de GuadalajaraMetropolitan Guadalajara

Seis municipios, un solo mercado.Six municipalities, one market.

El modeloThe model

Compramos lo que el mercado no puede comprar todavía. Vendemos lo que ya busca.We buy what the market can't buy yet. We sell what it is already looking for.

1234 COMPRARBUY DESBLOQUEARUNLOCK COMERCIALIZARMARKET VENDERSELL El capital regresaCapital comes back y se reinvierteand goes back to work
  1. 1

    Comprar con estructuraBuy with structure

    Fuera de mercado, con promesas condicionadas o pagos escalonados: el capital entra cuando el riesgo baja.Off-market, with conditional agreements or staged payments: capital goes in as risk comes down.

  2. 2

    Desbloquear el valorUnlock the value

    Uso de suelo, servicios, lotificación u operación: lo que convierte un activo en producto.Zoning, utilities, subdivision or operations: what turns an asset into a product.

  3. 3

    Comercializar en paraleloMarket in parallel

    Nuestra inmobiliaria coloca el producto mientras se ejecuta, no después.Our brokerage places the product while work is under way, not after.

  4. 4

    Vender y reinvertirSell and reinvest

    Vendemos cuando el valor está creado. El capital regresa y vuelve a trabajar.We sell once value is created. Capital comes back and goes back to work.

Por qué funcionaWhy it works

EntradaEntry

Originación propiaProprietary sourcing

Las operaciones llegan por propietarios, desarrolladores, notarios y nuestra propia inmobiliaria. Compramos antes de que el activo llegue al mercado.Deals come through owners, developers, notaries and our own brokerage. We buy before the asset reaches the market.

TransformaciónTransformation

Dominio normativoCommand of permitting

Sabemos qué permite cada plan parcial, cuánto tarda cada trámite y quién lo resuelve. Ahí se crea la mayor parte del valor.We know what each local plan allows, how long each approval takes and who resolves it. That is where most value is created.

SalidaExit

Distribución propiaOwn distribution

Una inmobiliaria a nuestra disposición nos da precios de cierre, demanda real y compradores identificados desde el primer día.A brokerage at our disposal gives us closing prices, real demand and identified buyers from day one.

EstrategiasStrategies

Tres tipos de activo, una misma disciplina.Three asset types, one discipline.

Cada estrategia tiene una palanca de valor clara y una ruta de salida definida antes de comprar.Each strategy has a clear value lever and an exit route set before we buy.

Habitacional y mixtaResidential and mixed use

TierraLand

Tierra con potencial que el mercado aún no puede capturar: sin derechos de desarrollo, sin servicios o subutilizada.Land with potential the market can't yet capture: without development rights, without services, or under-used.

PalancaLeverDerechos de desarrolloDevelopment rights

  1. CompraBuy · con condiciones o pagos escalonadosconditional or staged
  2. Dictamen y uso de sueloZoning ruling and land use
  3. Factibilidades y proyecto de urbanizaciónUtility approvals and servicing plan
  4. Precomercialización con la inmobiliariaPre-marketing through the brokerage
  5. VentaSale · macrolotes, lotes o fideicomiso con desarrolladorlarge lots, plots or a developer trust

Tierra y lotes para naveLand and warehouse plots

Industrial y logísticaIndustrial and logistics

Tierra con vocación industrial cerca de corredores, convertida en producto listo para construir.Industrially suited land near corridors, turned into product ready to build on.

PalancaLeverInfraestructura y formatoInfrastructure and format

  1. CompraBuy · tierra con acceso y energía cercanaland with access and power nearby
  2. Uso de suelo industrial y accesos vialesIndustrial zoning and road access
  3. Agua, drenaje y media tensiónWater, drainage and medium voltage
  4. Lotes del tamaño que pide la demandaPlots sized to demand
  5. VentaSale · desarrolladores industriales y usuarios finalesindustrial developers and end users

Edificios de rentaRental buildings

MultifamiliarMultifamily

Edificios bien ubicados que rinden por debajo de su potencial por falta de inversión o de operación.Well-located buildings earning below potential for lack of investment or operation.

PalancaLeverOperación y estabilizaciónOperations and stabilisation

  1. CompraBuy · por debajo del costo de reposiciónbelow replacement cost
  2. Obra por etapas, sin vaciar el edificioPhased works, without emptying the building
  3. Administración y rentas a mercadoManagement and market rents
  4. Ocupación estabilizadaStabilised occupancy
  5. VentaSale · inversionista patrimonial o por unidadprivate investor or unit by unit

Qué buscamos hoyWhat we're looking for now

Criterios orientativos.Guidelines.

Tierra habitacional y mixtaResidential and mixed-use land

SuperficieSize
0.5 – 15 ha
ZonasAreas
Sur y zonas centralesSouth and central areas
SituaciónSituation
Con derechos por obtenerRights still to obtain

Tierra industrialIndustrial land

SuperficieSize
2 – 30 ha
ZonasAreas
El Salto, aeropuerto, carretera a ChapalaEl Salto, airport, Chapala highway
SituaciónSituation
Con acceso y energía cercanaAccess and power nearby

Edificios de rentaRental buildings

TamañoSize
20 – 120 departamentos20 – 120 units
ZonasAreas
Colonias consolidadasEstablished neighbourhoods
SituaciónSituation
Rentas u ocupación bajo mercadoRents or occupancy below market

Invertimos cuandoWe invest when

  • ✓La palanca de valor es concreta y está en nuestras manos.The value lever is concrete and in our hands.
  • ✓Hay al menos dos rutas de salida y sabemos quién compra.There are at least two exit routes and we know who buys.
  • ✓El precio refleja el activo hoy, no el activo transformado.The price reflects the asset today, not the asset transformed.
  • ✓La operación funciona aunque el plazo se alargue.The deal works even if the timeline stretches.

Pasamos cuandoWe pass when

  • —El valor depende de algo que el plan urbano no contempla.The value depends on something the urban plan doesn't contemplate.
  • —La salida depende de que suba el mercado.The exit depends on the market rising.
  • —Todo depende de un solo trámite sin alternativa.Everything hinges on one approval with no fallback.
  • —El activo está fuera de la zona metropolitana.The asset is outside the metropolitan area.

ComercializaciónDistribution

La salida empieza el día que compramos.The exit starts the day we buy.

Contamos con una inmobiliaria propia, operada como unidad independiente. Nos da lectura de mercado antes de comprar y compradores antes de vender.We have our own brokerage, run as an independent unit. It gives us a read on the market before we buy, and buyers before we sell.

InversiónInvestment

Tellurian

  • Origina y compraSources and buys
  • Desbloquea el valorUnlocks value
  • Decide cuándo venderDecides when to sell
ActivosAssets
Datos y compradoresData and buyers

ComercializaciónBrokerage

Inmobiliaria propiaIn-house brokerage

  • Lee precios y demandaReads prices and demand
  • Precomercializa durante la ejecuciónPre-markets during execution
  • Coloca el productoPlaces the product

Inteligencia de mercadoMarket intelligence

Precios de cierre, velocidad de venta y demanda por producto y zona. Compramos con datos, no con supuestos.Closing prices, sales velocity and demand by product and area. We buy on data, not assumptions.

Opcionalidad de compradoresBuyer optionality

Cada activo tiene más de un comprador posible desde el inicio. Elegimos la ruta que maximiza valor y plazo.Every asset has more than one possible buyer from the start. We choose the route that best balances value and time.

TimingTiming

Precomercializar mientras avanza el trámite o la obra acorta el ciclo y libera capital antes.Pre-marketing while approvals or works progress shortens the cycle and frees capital sooner.

Rutas de salida por activoExit routes by asset

Siempre más de una.Always more than one.

DesarrolladorDeveloperUsuario finalEnd userInversionista patrimonialPrivate investorPor lote o unidadBy plot or unitFideicomisoTrust
Tierra habitacionalResidential land
Tierra industrialIndustrial land
MultifamiliarMultifamily

TerritorioTerritory

Un mercado, conocido a fondo.One market, known in depth.

Concentrarnos en la zona metropolitana nos da velocidad: conocemos los planes, los tiempos de cada municipio y a los compradores de cada corredor.Focusing on the metropolitan area gives us speed: we know the plans, each municipality's timings and the buyers in each corridor.

MACROLIBRAMIENTO PERIFÉRICO ZapopanGuadalajaraTonalá TlaquepaqueTlajomulcoEl Salto GDL ABCC N

Esquemático, sin escala.Schematic, not to scale.

A

El Salto, aeropuerto y carretera a ChapalaEl Salto, airport and Chapala highway

Industrial y logística. Demanda de usuarios y desarrolladores industriales.Industrial and logistics. Demand from occupiers and industrial developers.

B

López Mateos Sur y TlajomulcoLópez Mateos Sur and Tlajomulco

Crecimiento habitacional. Tierra para vivienda y edificios de renta.Residential growth. Land for housing and rental buildings.

C

Zonas centrales y norteCentral and northern areas

Densificación e integración de predios con infraestructura existente.Densification and site assembly with existing infrastructure.

NormativaPermitting

De tierra a producto: la ruta en Jalisco.From land to product: the route in Jalisco.

Saber qué sigue, quién lo resuelve y cuánto tarda es lo que permite comprar con precisión y salir a tiempo.Knowing what comes next, who resolves it and how long it takes is what lets us buy precisely and exit on time.

  1. 1

    Plan parcial de desarrollo urbanoLocal urban development plan

    Uso, densidad y coeficientes que permite la zona.Use, density and ratios the area allows.

    MunicipioMunicipality
  2. 2

    Dictamen de trazo, usos y destinosLand-use and layout ruling

    Confirma por escrito lo que se puede hacer en el predio.Confirms in writing what can be done on the site.

    MunicipioMunicipality
  3. 3

    FactibilidadesUtility approvals

    Agua y drenaje con SIAPA u organismo municipal; energía con CFE.Water and drainage with SIAPA or the local utility; power with CFE.

    SIAPA · CFE
  4. 4

    Proyecto definitivo de urbanizaciónFinal servicing plan

    Lotificación, vialidades y áreas de cesión para destinos.Lot layout, roads and land dedicated to public use.

    MunicipioMunicipality
  5. 5

    Licencia de urbanizaciónServicing permit

    Autoriza las obras de infraestructura.Authorises the infrastructure works.

    MunicipioMunicipality
  6. 6

    Obras y entrega-recepciónWorks and handover

    Se construye y se entrega la infraestructura al municipio.Infrastructure is built and handed to the municipality.

    MunicipioMunicipality
  7. 7

    Subdivisión y escrituraciónSubdivision and title

    Lotes o régimen de condominio, inscritos en el Registro Público.Plots or a condominium regime, recorded in the Public Registry.

    Notario · RPPNotary · Registry

Ruta general. Nombres, requisitos y tiempos varían por municipio y tipo de proyecto.General route. Names, requirements and timings vary by municipality and project type.

Lo que se puede construirWhat can be built

Dos coeficientes del plan parcial definen el potencial de un predio. Muévalos sobre un terreno de 1 000 m².Two ratios in the local plan set a site's potential. Move them on a 1,000 m² site.

COSCoeficiente de ocupación del sueloSite coverage ratioFracción del terreno que puede ocupar el desplante.Share of the site the footprint may cover.
CUSCoeficiente de utilización del sueloFloor-area ratioVeces que se puede construir la superficie del terreno.Times the site area may be built in total.
0.70
2.1

700 m²

desplante máximomax footprint

2 100 m²

construcción totaltotal floor area

3.0

niveles aproximadosapprox. storeys

Áreas de cesión para destinosLand dedicated to public use

Superficie que se entrega al municipio al urbanizar. Se descuenta desde el primer análisis.Land handed to the municipality when servicing. Deducted from the first analysis.

Dominio plenoFull private title

En tierra de origen ejidal, lo verificamos ante el RAN antes de cualquier compromiso.On land of ejido origin, we verify it with the RAN before any commitment.

Integración de prediosSite assembly

Fusionar terrenos para alcanzar un tamaño o frente con más valor.Merging sites to reach a more valuable size or frontage.

DensidadDensity

Viviendas por hectárea que permite el plan: define cuánto producto cabe.Homes per hectare the plan allows: it sets how much product fits.

Régimen de condominioCondominium regime

Permite vender por partes dentro de un mismo desarrollo.Allows selling in parts within one development.

Fideicomiso con desarrolladorDeveloper trust

La tierra se aporta a cambio de una participación en las ventas.The land is contributed for a share of sales.

El vehículoThe vehicle

Cada operación es su propia empresa.Each deal is its own company.

Un activo, un vehículo, una cuenta. El riesgo de una operación no toca a otra, y cada inversionista decide en qué participa.One asset, one vehicle, one account. One deal's risk never touches another, and each investor chooses what to join.

SociosPartners

InversionistasInvestors

Aportan capital y aprueban decisiones mayores.Contribute capital and approve major decisions.

Gestor y socioManager and partner

Tellurian

Origina, ejecuta y coinvierte en los mismos términos.Sources, executes and co-invests on the same terms.

CapitalCapital
Capital y gestiónCapital and management

Vehículo de propósito específicoSpecial purpose vehicle

Sociedad o fideicomiso de la operaciónThe deal's company or trust

Cuenta, contabilidad y contratos propios.Its own account, books and contracts.

PropietarioOwns

Un solo activoA single asset

Terreno, predio industrial o edificioLand, industrial site or building

Ciclo de una operaciónLife of a deal

De la primera visita a la distribución final.From first visit to final distribution.

  1. 1

    OriginaciónSourcing

    Visita, lectura del plan parcial y de la demanda.Site visit, read of the local plan and of demand.

  2. 2

    AnálisisUnderwriting

    Modelo, escenario a la baja y rutas de salida.Model, downside case and exit routes.

  3. 3

    ComitéCommittee

    Memorándum escrito y decisión de seguir o no.Written memo and a go or no-go decision.

  4. 4

    Revisión y cierreDiligence and close

    Legal, técnica y fiscal; constitución del vehículo.Legal, technical and tax; vehicle set up.

  5. 5

    CapitalCapital

    Presentación a inversionistas, que deciden si participan.Presented to investors, who decide whether to join.

  6. 6

    EjecuciónExecution

    Trámites u obra contra presupuesto, con precomercialización.Approvals or works against budget, with pre-marketing.

  7. 7

    SalidaExit

    Venta, distribución y cierre del vehículo.Sale, distribution and wind-up.

Escenario a la bajaDownside case

Cada operación debe funcionar con plazos más largos y sin el potencial que no controlamos.Every deal must work with longer timelines and without upside we don't control.

Compra con estructuraStructured entry

Condiciones suspensivas, pagos escalonados o aportación a fideicomiso para limitar el capital en riesgo.Conditions precedent, staged payments or trust contributions to limit capital at risk.

CoinversiónCo-investment

Invertimos en cada operación, en los mismos términos que nuestros inversionistas.We invest in every deal, on the same terms as our investors.

Comisiones transparentesTransparent fees

Las comisiones de la inmobiliaria se divulgan y se pactan a tasas de mercado.Brokerage commissions are disclosed and set at market rates.

Decisiones mayores compartidasShared major decisions

Venta, financiamiento y cambios al plan requieren consentimiento de los inversionistas.Sale, financing and plan changes need investor consent.

Reporte periódicoRegular reporting

Avance, presupuesto contra real, riesgos y estado de la comercialización.Progress, budget against actual, risks and sales status.

Separación totalFull separation

Cuenta y contabilidad propias por vehículo, sin mezclar operaciones.Own account and books per vehicle; deals never mix.

Revisión independienteIndependent review

Abogados, peritos y fiscalistas externos revisan antes del cierre.External lawyers, surveyors and tax advisers review before closing.

ContactoContact

Dos formas de trabajar con nosotros.Two ways to work with us.

Toda conversación es confidencial.Every conversation is confidential.

InversionistasInvestors

Invertir con nosotrosInvest with us

  1. Conversación inicial sobre su perfil y horizonte.An initial conversation about your profile and horizon.
  2. Alta como inversionista, con identificación y conocimiento del cliente.Onboarding, with identification and know-your-client checks.
  3. Recibe cada operación con su memorándum y visita el activo.You receive each deal with its memo and can visit the asset.
  4. Decide si participa, operación por operación.You decide whether to join, deal by deal.

Dirigido a inversionistas calificados. Historial y términos disponibles bajo acuerdo de confidencialidad.For qualified investors. Track record and terms available under a confidentiality agreement.

Propietarios, desarrolladores y asesoresOwners, developers and advisers

Presentar un activoSubmit an asset

  1. Envíenos ubicación, superficie y situación legal.Send us the location, size and legal status.
  2. Revisión inicial contra el plan parcial y la demanda.Initial review against the local plan and demand.
  3. Visita y conversación.Site visit and conversation.
  4. Si encaja, propuesta por escrito.If it fits, a written offer.

Respondemos a cada propuesta, encaje o no.We reply to every submission, whether it fits or not.

CorreoEmail

erdlb@outlook.com

TeléfonoPhone

+44 7354 806462

OficinaOffice

Guadalajara, Jalisco, México